한주 동안 안녕하셨습니까. 이번주는 Building & Pest Inspection 조항에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 예시는 REIQ Contract 를 기준으로 설명하도록 하겠습니다. Building & Pest Inspection Clause (이하 BP 조항) 은 매수자가 건물에 존재하는 하자 그리고 해충의 유무를 알아볼수 있도록 계약서에 명시된 권리 입니다.

REIQ 계약서에서 반드시 필수적으로 들어가야 하는 부분은 아니지만, 모든 의뢰인께서 이와 관련하여 문의를 하실때 항상 권유해드리는 부분이기도 합니다.

계약서 4조 는 다음과 같은 세부 조항으로 명시가 되어있습니다.

4-1

"본 계약서는 매수자가 부동산에 관하여 건물검사와 와 해충의 유무를 판단하는 리포트를 명시된 기일까지 얻되, 리포트의 내용이 매수자의 관점 (이성적인 개인이 판단을 내리는 관점)으로 만족될 경우 성사되는 조건부 계약이다. 또한 매수자는 상기 명시된 리포트를 구할시 모든 합리적인 방법을 통해야 한다."

4-2

"매수자는 리포트의 내용이 매수자의 관점으로 만족스럽지 아니 할 경우, 매도자에게 서류 통보를 함으로서 파기를 할수 있다."

4-3

"매수자의 서류 통보로 인해 계약이 파기 될 경우 매도자는 매수자에게 리포트의 복사본을 요구할 권리가 있다."

4-4

"매수자가 명시된 기일 오후 5시까지 매도자에게 파기 통보를 하지 않을경우, 매도자는 매수자가 리포트의 내용에 만족한 것으로 치부할수 있다."

BP 조항이 부동산 구입시 권유되는 이유는 다음과 같습니다.

1.    건물 및 부속된 토지에 하자가 있을경우

매수자가 리포트를 통하여 건물의 하자를 발견했을 경우 매수자는 매도자에게 세틀먼트 날짜 이전까지 혹은 특정 합의된 기한까지 바로잡도록 요구할수가 있기 때문입니다. 이 부분은 매도자가 하자를 직접 수리 하거나 혹은 계약금에 대한 조정으로 이뤄 질수가 있습니다.

매도자가 반드시 이 요구에 응해야 할 법적 의무는 없습니다. 하지만 거주 부동산을 거래할 경우 매도자는 매수자가 편안한 주거 생활을 할수 있도록 건물을 관리 및 수리해야 하는 암묵적인 상도가 있으며 또한 과거의 연관된 판례들도 동일한 판결을 내렸기 때문입니다. 또한 하자의 정도에 따라 매도자가 응하지 않을경우 매수자는 간단히 계약서를 파기하면 되기때문에 대부분의 경우 매도자는 하자의 수리나 혹은 계약금에 조정에 응해주기도 합니다.

2.    해충의 유무

한국과는 달리 호주는 흰개미를 비롯한 기타 인체에 해로운 해충들이 자주 발견 되곤 합니다. 더군다나 흰개미로 인한 건물의 피해여부는 전문가의 판단 없이는 쉽게 눈으로 구별이 되지 않기때문에 아파트나 유닛이 아닌 일반 주택일 경우 더욱더 세밀히 판정을 받아야 합니다.

상기와 같은 이유로 인해 계약서 작성시 BP 조항의 조건부로 만들라 라는 조언을 자주 해드리곤 합니다. 한가지 주의 해야할 점은 BP 조항은 Finance 조항과는 달리 약속된 기일 오후 5시까지 통보가 되어 지지 않으면 권리가 소멸 됨으로 계약서 작성시 충분한 시간을 기입 하시는것이 중요합니다 (계약일로부터 7 days, 14 days, 21 days 혹은 특정 날짜).

또한 BP 조항하에 계약서를 파기 할 경우에도 까다로운 부분이 있습니다. 위에 명시된 4조 3항에는 매도자가 리포트의 복사본을 요구 할수 있기 때문입니다. 따라서 건물의 하자나 해충의 발견시에도 만일 계약서에 Finance Clause가 조건부로 작성되어 있을경우 BP 조항에 의거하여 파기는 방법이 최선이 아닐수도 있습니다.

이 부분에 관해 더욱 합리적인 방법은 다움주에 살펴보게될 Finance Clause (4부) 에 관한 컬럼을 참조하시면 됩니다.

한주동안 평안하시길 빌며 문의 사항이 있으실 경우 아래 연락처로 문의 바랍니다.

(Disclaimer: 상기 컬럼은 Littles Lawyers 의 김경태 변호사가 제공하는 법률 칼럼 으로써 Littles Lawyers 는 이해 관해 법적 책임을 지지 않습니다.)